С наступлением весны на «горячую линию» РЦОК СПб НП «ЖКХ Контроль» начинают поступать обращения, связанные с косметическим ремонтом подъездов МКД. Как правило, управляющая компания отказывается проводить ремонт в подъезде многоквартирного жилого дома, ссылаясь на то, что выполнение данных работ, согласно договору управления, не входит в обязанности управляющей компании. Для проведения такого ремонта необходимо решение общего собрания собственников помещений дома, а также дополнительные денежные средства, которых, естественно, не хватает. Может ли управляющая компания не ремонтировать подъезды, если в её адрес не выносилось предписание надзорных органов или отсутствует решение собрания собственников МКД? Вправе ли она не делать ремонт, если для него нет достаточного финансирования?
Как показывает судебная практика, в случае предъявления исков с требованием обязать управляющую компанию отремонтировать общее имущество дома, стандартные возражения ответчика сводятся к трём основным доводам:
-ГЖИ и другие контролирующие органы не выносили в адрес компании предписаний о необходимости устранить дефекты общего имущества;
-отсутствует решение собственников о проведении ремонта;
-нет денег на проведение ремонта.
Насколько эти доводы убедительны, судите сами.
Пример 1.
Собственник квартиры обратился в суд с иском к управляющей компании в г. Новоуральске и потребовал обязать УК отремонтировать общее имущество многоквартирного дома, в том числе подъезд, а также компенсировать моральный вред, который причинён ему как потребителю.
Новоуральский городской суд Свердловской области иск удовлетворил, обязал компанию сделать текущий ремонт в подъезде и взыскал компенсацию морального вреда — 1 000 рублей (дело №2 – 933/2020). Апелляционная инстанция признала решение законным.
УК не согласилась с решением и попросила в кассационной жалобе отменить решение суда, указав, что:
- деятельность УК проверяла прокуратура совместно с Департаментом жилищного надзора, однако никаких предписаний в адрес ответчика не вынесено;
- повреждения окраски на лестнице — не основание для немедленного устранения дефектов;
- кворум общего собрания для решения вопроса о ремонте собрать не удалось, а истец не принял участие в общем собрании, чтобы обсудить проведение ремонта, чем проявил недобросовестность;
- при установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения не учтены расходы на косметический ремонт лестничных маршей и площадок.
Свердловский областной суд доводы ответчика изучил и указал, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).
Истец надлежащим образом исполняет свои обязанности по своевременной оплате за жилое помещение, коммунальные услуги, содержание и текущий ремонт общего имущества. При этом суд первой инстанции установил, что ответчик выполняет свои обязанности ненадлежащим образом.
Как суд оценивает причины, которые в своё оправдание приводят УК
Отсутствие предписаний в адрес УК — не основание для отмены решения суда, поскольку не освобождают ответчика от обязанности по текущему ремонту. На управляющей организации лежит ответственность за его содержание, ремонт и соответствие технического состояния МКД требованиям действующего законодательства.
Не может быть принят во внимание довод ответчика о том, что собственники не принимали решение о проведении ремонта в подъезде, а УК не наделена правом принимать такие решения.
Отсутствие решения общего собрания собственников помещений МКД не освобождает управляющую организацию от обязанности выполнять необходимые работы и исполнять принятые на себя обязательств по содержанию общего имущества МКД.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда № 170, выявленные неисправности строительных конструкций (стен, полов, окон, дверей, лестниц и т.д.) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения.
Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда обязывают управляющую компанию осуществлять все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги независимо от того, имеется ли по вопросу о необходимости их выполнения решение общего собрания собственников помещений в доме, и указаны ли в договоре соответствующие конкретные действия.
Суд дал оценку и доводу ответчика, который утверждал, что установленный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не предусматривает в необходимом размере расходы на текущий ремонт подъездов, надлежащее финансирование такого ремонта отсутствует.
Кассационная инстанция указала, что отсутствие финансовых средств само по себе — не основание, чтобы не выполнять предусмотренные договором управления обязанности по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Требования к управлению МКД, которые установлены законом, обеспечивают благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в МКД (апелляционное определение № 33 – 14315/2020).
Более подробно с алгоритмом действий можно ознакомиться в сюжете программы «Середина дня» от 5 мая, телеканала 78.ru, в котором экспертом выступила руководитель РЦОК СПб НП «ЖКХ Контроль» Алла Бредец
https://78.ru/tv/izvestiya_78_seredina_dnya
Обращаем внимание, что наличие положительной для собственников практики не исключает того, что где-то суд поддержит управляющую организацию.
Статья подготовлена с использованием материала Татьяны Сбегловой.