ТСЖ должно передавать в ГЖИ решения общего собрания членов товарищества?
Да, должно.
ТСЖ обязано передавать в органы ГЖН решения и протоколы общих собраний собственников (ч. 1 и 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса). Это правило распространяется и на собрания членов ТСЖ (ч. 1.1 ст. 146 Жилищного кодекса).
ТСЖ в течение пяти дней с момента получения документов от инициаторов собрания должно:
предоставить подлинники в органы ГЖН любым способом, который позволит подтвердить факт и дату отправки. Например, передать лично или направить заказным письмом с описью вложения;
разместить в ГИС ЖКХ электронные образы решений и протокола.
Такие правила предусмотрены частью 1.1 статьи 46 Жилищного кодекса и пунктами 3, 5 Порядка передачи подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор (утв. приложением № 2 к приказу Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр).
УО вправе фиксировать на камеру передачу техдокументации на принятый в управление МКД?
Да, вправе.
В законодательстве нет положений, которые обязывают УО согласовывать ведение аудио- или видеозаписи при передаче ей документации. Разрешение на съемку в публичных местах, открытых для свободного посещения, не требуется. Это следует из пункта 2 части 1 статьи 152.1 Гражданского кодекса.
Исключение составляют сбор, хранение, распространение и использование любой информации о частной жизни, например, сведений о месте пребывания или жительства, о личной и семейной жизни без согласия гражданина (ч. 1 ст. 152.2 Гражданского кодекса).
Таким образом, если техдокументацию на МКД передают в офисе УО, то есть в публичном месте, это не относится к частной жизни сотрудников УО или ТСЖ и может проводиться на камеру, без предупреждения сотрудника УО.
Такую аудио- или видеозапись управляющие организации могут использовать при защите своих прав. Это следует из части 2 статьи 26.7 КоАП, статьи 55 ГПК.
УО и ТСЖ могут применить налоговые льготы на услуги по содержанию лифта, вывозу ТБО, газоснабжению, обслуживанию IP-адреса?
Да, могут, но при определенных условиях.
Льготный режим регулирует Налоговый кодекс. В отношении перечисленных услуг можно применить льготы по НДС (подп. 29, 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса).
Льготой по НДС можно воспользоваться, если работы или услуги:
приобрели у подрядчиков, которые их выполняют, в том числе и с привлечением субподрядчиков;
реализовали по стоимости их приобретения (с учетом входного НДС).
Если УО и ТСЖ, ЖК, ЖСК оказывают услуги или выполняют работы собственными силами либо по цене выше стоимости их приобретения, то льготы по НДС не применяются.
Аналогичные разъяснения есть в письмах Минфина, например, от 23.12.2009 № 03-07-15/169, и ФНС от 20.05.2020 № СД-3-3/3832.
УО вправе отнести праздничные украшения для подъездов и территории, если их закупили за счет средств от аренды общего имущества МКД?
Да, вправе, если собственники приняли решение купить такое имущество за счет средств от аренды.
Доходы от использования имущества, которое находится в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между собственниками соразмерно их долям. Следовательно, доходы от аренды общего имущества МКД являются доходами собственников помещений этого дома (ст. 248 Гражданского кодекса).
Состав общего имущества описан в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса. Подробный состав элементов, включаемых в состав общего имущества, дан в Правилах, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491). Так, в состав общего имущества включаются иные объекты, которые предназначены для благоустройства МКД (подп. «ж» п. 2 Правил № 491). Праздничные украшения можно считать элементом благоустройства МКД.
Кто отвечает за санитарную обработку уличных мусорных контейнеров?
Законодатель прямо не определил, кто является ответственным за санитарную обработку контейнеров для сбора ТКО.
По сложившейся практике санитарную обработку контейнеров проводят лица, в чьей собственности или фактическом пользовании находятся такие контейнеры.
Если мусорные баки расположены на земельном участке, который относится к общему имуществу собственников помещений в МКД, то обслуживать их должна управляющая МКД организация. Это следует из пункта 26(1) минимального перечня, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290, с учетом пункта 15 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.
Субъекты РФ и муниципальные образования могут своими нормативными актами определить лиц, ответственных за санитарное содержание и дезинфекцию контейнеров для сбора ТКО.
ГЖИ вправе по фотографиям, без выезда на территорию, привлечь УО к административной ответственности за несвоевременную уборку снега?
Да, вправе.
Но есть два условия:
фотоматериалы однозначно свидетельствуют, что сроки уборки снега нарушены;
по фотографиям видно, что территория входит в зону ответственности УО.
УО отвечает перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества, в том числе за своевременную уборку снега с тротуаров и дорог на земельном участке, который относится к общему имуществу. Это следует из частей 1.1, 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса, пункта 24 Минимального перечня, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.
Если УО своевременно не исполнила свои обязательства, то она нарушила лицензионные требования. Должностное лицо компании может получить штраф от 50 тыс. до 100 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до трех лет, А для компании штраф достигает 250–300 тыс. руб. Такая ответственность установлена частью 2 статьи 14.13 КоАП.
Какое рабочее давление нужно поддерживать в системе отопления МКД? Есть ли норма перепада давления на подаче теплоносителя и на обратке?
Требования к давлению во внутридомовой системе отопления установлены пунктом 16 приложения № 1 к Правилам, утвержденным постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354. Значения зависят от типа отопительных приборов:
для чугунных радиаторов — не более 0,6 МПа (6 кгс/кв. см);
для систем конвекторного и панельного отопления, калориферов и прочих отопительных приборов — не более 1 МПа (10 кгс/кв. см)
В системах отопления с любыми отопительными приборами давление должно превышать не менее чем на 0,05 МПа (0,5 кгс/кв. см) статическое давление, требуемое для постоянного заполнения системы отопления теплоносителем.
Перепад давления на подающем и обратном трубопроводе должен составлять 0,1–0,2 МПа. Такая разность значений позволяет оптимально функционировать любой отопительной системе. Если данный показатель меньше, это свидетельствует о нарушении движения теплоносителя по трубопроводам.
Член ТСЖ должен подать в товарищество дополнительное заявление о том, что изменился размер его доли в жилом помещении?
Нет, не должен.
Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании первичного заявления о вступлении в товарищество (ч. 1 ст. 143 Жилищного кодекса). Но член ТСЖ обязан предоставлять правлению сведения о размере своих долей в праве общей собственности в МКД — по нормам частей 4, 5 статьи 143 Жилищного кодекса. Это нужно для того, чтобы реализовать свое право проголосовать на общем собрании. Ведь количество голосов, которым обладает член ТСЖ, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД.
Требование подать дополнительное заявление при изменении объема имущественных прав может быть прописано в уставе и установлено решением общего собрания.
Собственники могут отказаться от ОДПУ тепловой энергии и платить по нормативу?
Нет, не могут. Отказаться от приборов учета нельзя.
Законодательство не допускает произвольного выбора способа расчета за энергетические ресурсы. Нормативы потребления применяются только при отсутствии приборов учета до их установки. Это установлено статьей 157 Жилищного кодекса, частью 2 статьи 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ. Собственники обязаны установить ОДПУ (ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ).
Таким образом, если в МКД установлены ОДПУ, переход на безучетное потребление не допускается.
Какие санкции УО, ТСЖ, ЖСК вправе применить к жителям за нарушение правил содержания домашних животных?
Отправьте гражданину предупреждение об устранении нарушений. Такой порядок следует из части 1, пунктов 2, 4 части 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса.
Проинформируйте о случившемся органы Роспотребнадзора. Он вправе применять административные меры за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений. (ст. 6.4 КоАП). Штраф за такое нарушение для граждан — от 500 до 1 тыс. руб., для должностных лиц и ИП — от 1 тыс. до 2 тыс.; для юрлиц — от 10 тыс. до 20 тыс. руб. ИП и юрлицу могут также приостановить деятельность на срок до 90 суток.
Обратитесь в орган МСУ. По итогу рассмотрения дела виновнику выдадут предписание устранить нарушения.
Объясните соседям, чьи права ущемляют, что они вправе обратиться в суд в рамках статьи 304 Гражданского кодекса.
За нарушение требований по содержанию домашних животных уполномоченные органы могут привлечь их владельцев к административной и уголовной ответственности (ст. 21 Федерального закона от 27.12.2018 № 498-ФЗ). При этом федеральное законодательство мер административной ответственности не устанавливает. Такие меры обычно предусматривают законы субъектов РФ.
Что делать, если собственники жалуются на плесень в помещении требуют устранить ее?
Если вы получили требование устранить плесень или обеспечить температурно-влажностный режим в помещении собственника, то сначала зафиксируйте эти нарушения сертифицированными приборами. Составьте акт о состоянии квартиры и сделайте фото.
Затем выясните причины влажности и плесени. Это могут быть проблемы системы вентиляции в помещении или по вентиляционному каналу в МКД; промокание или промерзание стен; перепады температуры; действия/бездействия собственника помещений в МКД.
Если проблема возникла по вашей вине, определите виды и объем необходимых работ. Это следует из норм частей 1.1, 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса. Фасад дома относится к общему имуществу собственников помещений. Это предусмотрено пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса и пунктом 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.
УО освобождают от возмещения вреда, если она докажет, что вред причинен не по ее вине (ч. 2 ст. 1064 Гражданского кодекса).
Водоканал для пролонгации договоров требует баланс водоотведения и водопотребления. Это правомерно?
Нет, неправомерно.
Баланс водоотведения и водопотребления не требуется предоставлять, чтобы продлить договор. Пролонгация означает, что с момента истечения старого договора начинает действовать новый договор на тех же условиях и на тот же срок. Это предусмотрено пунктом 15 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных постановлением Правительства от 29.07.2013 № 644.
УО обязана уведомить жителя о проведении общего собрания, если его право собственности еще не зарегистрировано?
Нет, не обязана.
УО должна уведомить о проведении общего собрания только собственников помещений в МКД не позднее чем за 10 дней до назначенной даты собрания (ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса).
На стадии уведомления права будущего собственника не нарушаются. В данном случае УО следует требованиям законодательства. Если право собственности будет зарегистрировано к моменту собрания, то участвовать в нем такой собственник вправе (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса).
Детализировать в чеке все позиции по квитанции за ЖКУ обязательно?
Да, обязательно.
В чеке нужно отразить каждый вид расхода с указанием стоимости. По каждой услуге разные тарифы и стоимость. Наименование услуги в чеке должно четко указывать, за что потребитель платит. Это следует из пункта 1 статьи 4.7 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ.
Куда ТСЖ предоставляет реестр своих членов?
ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в I квартале направлять копию этого реестра в орган ГЖН. Такое правило следует из части 2 статьи 20, пункта 9 статьи 138 Жилищного кодекса.
С использованием материала СС "Управление МКД"