Шаг 1. Выберите основание, чтобы перейти на прямые договоры с РСО
Перейти на прямые договоры с РСО можно по решению собственников помещений в МКД или по решению РСО – если превышен определенный порог долга. Такое правило заложено в пункте 4.4 части 2 статьи 44, части 2 статьи 157.2 ЖК.
Ситуация: может ли РСО перевести УО, ТСЖ, ЖСК на прямые договоры, если долг образовался до изменения в ЖК, то есть до вступления в силу Закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ?
Нет, не может. Пункт 2 статьи 157.2 ЖК вступил в силу 3 апреля 2018 года (Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ). Применение данной нормы к долгам, возникшим до этой даты, противоречит пункту 1 статьи 6 ЖК о запрете обратной силы актов жилищного законодательства.
Если из-за ограничений провести ОСС о переходе на прямые договоры пока невозможно, остается возможность перейти по решению РСО из-за долга.
ПРИМЕР
РСО может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке
Шаг 2. Запросите акт сверки расчетов в РСО
Запросите акты сверки взаиморасчетов, чтобы затем оценить задолженность. Для этого направьте запросы в РСО.
В запросе укажите:
номер договора;
тип акта сверки;
начало периода сверки;
конец периода сверки.
Тип акта сверки, который вам нужен, – акт сверки задолженности.
Шаг 3. Подтвердите задолженность
Подпишите акт сверки – так вы подтверждаете, что согласны с суммой задолженности. Ставить печати на акт сверки не обязательно.
Если у сторон есть серьезные разногласия по сумме задолженности, то спор придется решать в суде. В таком случае судебный акт станет основанием для того, чтобы рассматривать вопрос о переходе на прямые договоры из-за задолженности перед РСО.
ПРИМЕР
ТСЖ не согласилось с тем, что РСО расторгла договор водоснабжения в одностороннем порядке
Шаг 4. Получите сведения о среднемесячной величине обязательств
Среднемесячную величину обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяет РСО, но вы можете рассчитать ее самостоятельно. Среднемесячная величина обязательств, которую рассчитаете вы, принципиально не будет отличаться от той, что затем рассчитает РСО.
Чтобы определить эту величину, нужно разделить сумму обязательств УО, ТСЖ, ЖСК по договору ресурсоснабжения за 12 предыдущих месяцев на 12.
Сумма обязательств по договору с РСО за 12 предыдущих месяцев
: 12 =
Среднемесячная величина обязательств
Отсчет предшествующих месяцев по жилищному законодательству начинается с даты, когда РСО уведомит УО об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения. Если переход вы планируете сами, то отсчитайте 12 месяцев с даты, когда будете готовы к переходу.
Шаг 5. Оцените задолженность
Сравните сумму задолженности с двукратным среднемесячным размером обязательств по договору.
Среднемесячная величина обязательств, умноженная на 2 > Сумма задолженности по акту сверки → РСО вправе перевести на прямые договоры
Ресурсник может расторгнуть договор ресурсоснабжения в одностороннем порядке, если долг УО, ТСЖ, ЖСК превысит две среднемесячных величины обязательств по оплате (ч. 2 ст. 157.2 ЖК).
Среднемесячная величина обязательств, умноженная на 2 < Сумма задолженности по акту сверки → РСО не вправе перевести на прямые договоры
Вот расчетчик – введите свои данные и проверьте, можете ли без ОСС перейти на прямые договоры между потребителями и РСО.
Шаг 6. Предложите РСО заключить прямые договоры с потребителями
Письменно напомните РСО, что она вправе в одностороннем порядке отказаться от договора с УО, ТСЖ, ЖСК из-за долгов. Это не решит проблему со старыми долгами, но УО, ТСЖ, ЖСК могут избежать долгов в будущем. Пример письма – на рисунке 1.
Шаг 7. Проведите переговоры с РСО
После того как получите информацию о готовности РСО перевести дома на прямые договоры, необходимо вступить в переговорный процесс. Главная задача – определить дату, с которой РСО будет считать прямые договоры с потребителями заключенными.
Учтите, что к моменту перехода на прямые договоры вы должны предоставить РСО минимальный набор информации:
показания ИПУ;
количество проживающих в помещениях;
площади помещений.
Полный комплект необходимых документов рассмотрим в следующем разделе.
УО, ТСЖ, ЖСК рискуют накопить новые долги, если не согласуют с РСО дату перехода.
Подготовьте документы для РСО
Подготовьте документы, которые нужно будет передать в РСО. Для начисления платы за коммунальные услуги УО, ТСЖ, ЖСК в адрес РСО предоставьте восемь групп сведений. Такие сведения должны включать в себя:
Ф. И. О., дату и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии) каждого собственника и пользователя жилых помещений в МКД, наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации юридического лица, контактный телефон, если собственником жилого помещения в МКД является юридическое лицо;
адреса жилых помещений в МКД, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, с указанием общей площади жилого помещения, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, а также количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги;
сведения о наличии и типе установленных в жилых помещениях ИПУ и распределителей, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), сроках поверки заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, дате опломбирования приборов учета, на основании показаний которых производится расчет платы за коммунальные услуги, а также их показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления таких сведений;
сведения о составленных актах обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета в жилых помещениях МКД;
сведения о применении в отношении собственника или пользователя жилых помещений в МКД мер социальной поддержки по оплате коммунальных услуг в соответствии с законодательством РФ;
сведения о жилых помещениях, в отношении которых введено ограничение или приостановление предоставления соответствующей коммунальной услуги на дату предоставления сведений, а также сведения об устранении оснований для введения такого ограничения или приостановления;
сведения о случаях, периодах и основаниях перерасчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителю, копии документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет размера платы за предыдущие 12 месяцев;
реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение в МКД, или их копии.
Шаг 8. Получите от РСО уведомление об одностороннем отказе от договора
РСО должна направить УО, ТСЖ, ЖСК уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения. Допускается делать это только способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления, в том числе с ГИС ЖКХ. Это уведомление с датой и будет считаться точкой отсчета для начала действия прямых договоров.
Важно помнить, что о расторжении договора свидетельствует только уведомление от РСО. Протокол встречи, на которой стороны договорились о переходе на прямые договоры, в суде в качестве доказательства не примут.
Есть случаи, когда РСО предлагают УО, ТСЖ, ЖСК заключить соглашение о расторжении договора ресурсоснабжения. Это разумный шаг, на него нужно соглашаться.
Шаг 9. Проинформируйте собственников
По закону УО не обязаны информировать собственников о переходе на прямые договоры с РСО, но вы тоже можете это сделать.
Разместите на инфостендах уведомление, которое получили от РСО, и отвечайте на вопросы жителей в домовых чатах, по телефону. Акцентируйте внимание на том, что платежи ни в коем случае не будут задвоены.
Шаг 10. Подготовьте ответ на уведомление от РСО
Мы рекомендуем подготовить письменный ответ на уведомление от РСО и подтвердить, с какого расчетного периода вы больше не выставляете платежи за определенный вид КУ. Такого требования нет в законе, но вы сможете подстраховать себя на случай, если возникнет спор вокруг даты перехода на прямые договоры.
По общему правилу через 30 дней после направления УО, ТСЖ, ЖСК уведомления договор считается прекращенным. Он продолжает действовать только в части КР на СОИ (ч. 5 ст. 157.2 ЖК).
Договоры с потребителями считаются заключенными со всеми собственниками помещений в МКД одновременно (п. 2 ч. 7 ст. 157.2 ЖК).
Любовь Чеснокова
главный редактор объединенной редакции «Городское хозяйство и ЖКХ»
© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом».
Подробнее: https://vip.1umd.ru/#/document/16/73113/bssPhr9/?of=copy-02fce99542