Верховный суд РФ указал, что для использования общедомового имущества самими собственниками нужно решение общего собрания о согласии на такое использование.
Собственники помещений одного дома в Москве обратились в суд с иском к другому собственнику –организации «Виртуоз-Стиль» – об обязании демонтировать приточно-вытяжную вентиляционную систему. Вентиляционный канал (вытяжка) проходил вертикально по стене дома со стороны двора на крышу вдоль окон квартир. Ещё на стене было установлено вентиляционное и кондиционерное оборудование, а его владелец к тому же занял небольшое нежилое помещение в доме.
Всё это было нужно для работы кафе, но сделано без согласования с собственниками общедомового имущества.
Дело длилось больше года, каждый суд думал по-разному, и только Верховному Суду РФ 28 декабря 2020 года удалось завершить спор в пользу собственников.
История судебного спора (дело № А40-219601/2018)
Арбитражный суд города Москвы отказал собственникам.
Он очень коротко обосновал свое решение – сослался на наличие проекта и распоряжение Мосжилинспекции, которая дала согласие на переустройство и перепланировку нежилого помещения, включая работы по фасаду:
«работы, в том числе по устройство воздуховода и установка системы кондиционирования, произведены в соответствии с существующими нормами и правилами, с разрешения уполномоченного органа государственной власти, в связи с чем действия ответчика являются законными и правомерными».
Девятый арбитражный апелляционный суд удовлетворил иск собственников:
нарушением прав собственников является сам факт использования общедомового имущества без получения решения сособственников,
распоряжения Мосжилинспекции недостаточно, так как она лишь контролирует работы, чтобы при них не нарушался закон. Это не отменяет необходимость получения согласия собственников.
Арбитражный суд Московского округа снова отказал собственникам.
Он посчитал постановление апелляционной инстанции незаконным и отменил его:
до октября 2011 года при согласовании переустройства многоквартирного применялись требования норматива Москвы по эксплуатации жилищного фонда ЖНМ- 2005/1, которые не требовали согласия собственников помещений,
поскольку устройство приточно-вытяжной вентиляционной системы проводилось ответчиком в 2010 году, то есть до введения в действие нормативных актов, предусматривающих обязательства по получению согласию собственников, то новые правила применять нельзя из-за того, что закон не имеет обратной силы и ухудшает положение субъекта предпринимательской деятельности.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ окончательно поддержала собственников (Определение от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471).
Факт использования владельцем помещения общедомового имущества – стены дома – без согласия собственников был установлен судами и никем не оспаривался. Вопрос сводился к возможности такого использования без решения общего собрания собственников. Верховный Суд РФ отметил, что он уже давал толкование норм права про использование общего имущества:
лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности (пункт 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013),
аналогичное толкование норм права, направленное на недопущение нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложены в пункте 23 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017)» или Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.12.2016 № 304-ЭС16-10165 по делу А45-13856/2015, а также Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.11.2019 № 34-КГ19-9.
передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) (пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 64).
Верховный Суд РФ указывает, что «право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных».
действия общества, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и размещении на нём личного оборудования, нарушают права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в доме,
разрешение уполномоченного органа на переустройство и переоборудование в силу наличия у него контрольных полномочий, связанных с обеспечением безопасности их проведения, не отменяет необходимости получать разрешение общего собрания собственников на использование общего имущества.
ссылка кассационного суда на Регламент и отсутствие необходимости согласия собственников необоснованна (этот документ не устанавливает порядок использования общего имущества) и противоречит положениям статей 289, 290, 304 Гражданского кодекса, статей 36, 44 Жилищного кодекса, а также неоднократным разъяснениям Верховного Суда РФ, указанным выше.
Верховный Суд РФ отменил постановление суда округа, и оставил в силе постановление апелляционного суда в пользу собственников.
Автор: Антонина Юдина