Иск на 550 тысяч рублей получили жители двух пятиэтажек на улице Еременко в Волгограде. Их собственные трубы отопления внезапно оказались источником чужой прибыли. Бизнесмен требует с жильцов полмиллиона за аренду подвалов в домах. Вернее, эта сумма по расчетам теперь уже столичной предпринимательницы Маргариты Ш. набежала за три года лишь за площади, которые занимают в выкупленных ею подвалах трубы общедомовой системы отопления.
Женщина подала иск о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за пользование помещениями со 170 собственников двух хрущевок. Подобных дел в Волгограде еще не было.
Драма в подвале
– В доме №17 я живу с рождения. Раньше в нашем подвале была музыкальная школа, с другой стороны – сберкасса. В доме №19 работали другие учреждения. Когда началась перестройка, квартиры начали приватизировать. А в начале двухтысячных муниципалитет стал сдавать наши подвалы в аренду, - рассказала сайту volgograd.kp.ru Наталья, которая стала одним из ответчиков по делу.
Часть подвалов в пятиэтажных домах №17 и №19 на улице Еременко предприниматель получила в собственность еще в 2012 году. Воспользовалась преимущественным правом выкупа комнат, которые до этого арендовала. Шаг за шагом, бизнес-леди приобретала у мэрии помещения, оспаривая их стоимость в судах и заметно снижая цену. Сдавала в аренду, получала доход, выкупала новые метры. Через пять лет она стала полновластной хозяйкой половины подвалов в двух хрущевках. А потом бизнесмен решила зарабатывать и на теплотрассе.
Ваши трубы – моя прибыль
Сразу после покупки первых помещений в подвалах предприниматель предъявила требования к коммунальщикам. Просила МУП «ВКХ» демонтировать на ее площадях транзитную теплотрассу – жизненную артерию целого микрорайона. Естественно, ей отказали. Тогда она подала иск за «аренду» площадей под трубами в связи с неосновательным обогащением. И выиграла.
Один из главных аргументов предпринимателя: мэрия не уменьшила цену выкупа помещений с обременением коммуникациями. А городской департамент муниципального имущества почему-то не доказал на первом суде, что та знала о находящихся в нем трубах.
– Предприниматель выкупала эти подвалы, прекрасно зная, что там есть трубы, что они являются обременением. Ну, нельзя много лет арендовать помещение и этого не знать, – считают жильцы.
Всего бизнес-леди принадлежит 437,5 квадратных метра в подвалах, по которым проходит транзитный трубопровод муниципальных тепловых сетей. Теплотрасса «съедает» 26,5 квадратных метра и находится в ведении МУП «ВКХ». Десять лет предпринимательница через суд взыскивала с коммунальщиков солидные суммы. Плата ежегодно растет и в 2024-м составила 625 рублей за «квадрат», в месяц – 16 600 рублей.
В этом году женщина уже отсудила у коммунальщиков 300 тысяч за предыдущие 15 месяцев пользования трубами. Плюс более 70 тысяч рублей процентов. До этого с 2015 года предприниматель получила от МУПа еще более 890 тысяч. Так что покупка подвалов на Еременко, 17 полностью окупилась только за счет труб.
Но аппетиты растут. Сначала – иски к коммунальщикам. Получилось. Теперь – к соседям. Почему бы и нет? В этом году бизнесмен решила заработать не только на магистральном теплопроводе, но и на внутридомовом.
– Общедомовой трубопровод теплоснабжения в силу своей конструкции и расположения препятствует нормальному использованию мною помещений по назначению, поскольку трубы занимают их значительную часть, – говорится в исковом заявлении.
Предпринимательница скрупулезно подсчитала «арендуемую» площадь. Ширину общедомовой теплотрассы приняла за полметра, хотя реально трубопровод в разы меньше. Так набралось 19,5 «квадратов» в двух домах. За три года пользования трубами бизнесмен насчитала 387 тысяч рублей аренды и еще 162 тысячи процентов. И выставила счет.
Иск в Арбитражный суд Волгоградской области она сначала подала к управляющей компании Тракторозаводского района. Но УК трубы не принадлежат. Система теплоснабжения – общедомовое имущество. Так что в список ответчиков вместо управкомпании внесли департамент муниципального имущества мэрии и еще 170 собственников квартир и нежилых помещений, среди которых пенсионеры, инвалиды и дети. Так как жильцы не имеют статуса предпринимателя, дело теперь будет рассматривать не арбитражный суд, а обычный районный.
– Теплотрасса идет вдоль несущей стены, если предприниматель самовольно не перенесла трубы. Местами она зашила их гипсокартоном. Плюс к этому перенесла канализацию и теперь заливает наш технический подвал. Когда надо было добраться до прохудившейся трубы в ее помещении, она отказала. Когда был капитальный ремонт дома, не дала поменять коммуникации, – продолжает Наталья. – То есть предпринимательницу мало интересуют потребности жильцов и других собственников. Хотя она вообще не имеет права ограничивать доступ к общедомовым трубам.
По словам жильцов, предприниматель предлагала владельцам других нежилых помещений в подвалах подать совместный иск. Но они решили, что это не по совести. В итоге попали вместе с жильцами в список ответчиков.
Мир тотального абсурда
Сотня волгоградцев уже побывала в суде. Большинство из них не понимает, как такое может быть, и во что выльется. Представьте, что завтра вы получите счет от соседа снизу за трубу канализации, проходящую через его потолок.
– В нашем доме нет чердака. Я живу на пятом этаже, у меня верхняя точка. В моей ванной комнате находятся все трубы общедомового отопления с кранами, которые воздух спускают по всей системе. Я не имею права переносить эти трубы и вентили, демонтировать или закрыть панелями. Слежу за их сохранностью и вызываю УК, когда где-то подтекает. Ко мне регулярно приходят слесари, чтобы продуть систему отопления. Я спускаю воздух из этих труб, чтобы у соседей внизу было тепло. Эту роль выполняет каждый жилец верхнего этажа, – подчеркивает Наталья. – Трубы эти занимают значительную часть площади микроскопического санузла в хрущевке. Но никому же не приходит в голову подать иск на остальных жильцов.
Парадокс в том, что, став собственником помещений с трубами, предприниматель стала таким же совладельцем этого общедомового добра, как и все жильцы. Но ее логика иная: «Ваши трубы – моя прибыль».
Вычитает ли бизнес-леди площадь труб при заключении договоров с арендаторами, жильцы пока не выяснили. А вот иск к управляющей компании она подавала без учета доли своих помещений. Теперь в гражданском суде ей придется рассчитать сумму претензий к каждому из более 170 собственников.
Татьяна Текучева, руководитель Регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ г. Волгоград:
Начнем платить соседу за стояк?
– Предприниматель является таким же собственником общего имущества в многоквартирном доме, как и все остальные владельцы жилых и нежилых помещений. Она точно также обязана содержать это имущество.
Допустим, у меня в квартире проходит стояк, им пользуюсь не только я. Пусть мне все жители платят за этот стояк. Это примерно равноценная история.
Если появится подобный прецедент, каждый второй пойдет взыскивать с соседей за проходящие в квартире стояки. Это путь в никуда. Мало того, что таких подвалов по стране миллионы. Аналогия будет применительно к любому жилому и нежилому помещению, по которому походит общая труба.
Вероятность того, что с жильцов взыщут аренду за прохождение общедомового трубопровода внутри подвального помещения, на мой взгляд, ничтожно мала. Эти коммуникации нужны для существования дома. К тому же внутридомовая система не используется для коммерческой деятельности.
Другое дело – транзитный трубопровод. Коммерческие организации размещают их для получения выгоды от предоставления услуг другим лицам. Это устоявшаяся практика, деньги взыскивают.
ОФИЦИАЛЬНО
Администрация Волгограда:
– Сведения об иных аналогичных судебных разбирательствах в распоряжении профильных подразделений муниципалитета в настоящее время отсутствуют. Согласно действующим правовым нормам, общедомовые коммуникации находятся в общей долевой собственности владельцев жилых и нежилых помещений в МКД. Законность требований хозяйствующего субъекта определит судебная инстанция. За оказанием консультативной помощи граждане могут обращаться в районную администрацию или управляющую организацию.
https://dzen.ru/a/aNqekcvbBEXPLI3r?share_to=whats
Автор: Инна ШЕРЕМЕТЬЕВА
Комментарий руководителя РЦОК СПб НП «ЖКХ Контроль» Аллы Бредец:
«Транзитные сети не входят в состав общего имущества дома, по подвалу которого проходят. Это предполагает, что собственник сети фактически использует имущество дома для обслуживания сетей. Поэтому собственники общего имущества имеют право на оплату за размещение сетей. Это следует, например, из статьи 423 ГК и принципа возмездности любого договора. Особенности проектирования и градостроительной политики и территориального планирования в советский период привели к тому, что в настоящее время во многих многоквартирных домах, как правило, в подвальных помещениях, проложены так называемые "транзитные" сети, по которым коммунальные ресурсы поставляются в соседние здания, в т.ч. многоквартирные или жилые дома. Да и сегодня встречаются ситуации, особенно при квартальной застройке, когда инвесторы проектируют объекты с использованием "транзитных" схем. В такой ситуации, учитывая, что "транзитные" сети проходят, как правило, через подвальные или чердачные помещения, которые относятся к общему имуществу в МКД, собственники помещений в МКД (уполномоченное ими лицо) вправе обратиться к указанным лицам с предложением заключить договор аренды помещения (части помещения) или договор платного частного сервитута. В соответствии со ст.ст. 274-277 Гражданского кодекса РФ и ст. 23 Земельного кодекса РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. По делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика – обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит».