Орган ГЖН вправе оштрафовать УО за ненадлежащее санитарное содержание прилегающей к МКД территории, которая не относится к общему имуществу?
Нет, не вправе.
УО обязана обеспечивать санитарное содержание земельного участка, если он входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Это следует из пункта 4 части 1 статьи 36, частей 1.1, 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса. Следовательно, обслуживать территории, которые выходят за рамки общедолевой собственности, должны их владельцы. Такие правила установлены статьей 210 Гражданского кодекса, пунктом 15 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.
Однако на практике ГЖИ привлекают УО к административной ответственности за ненадлежащее содержание придомовой территории и элементов благоустройства вне зависимости, относятся они к общему имуществу или нет.
Обязанность заниматься благоустройством прилегающих к МКД территорий, в том числе не относящихся к общему имуществу, может быть предусмотрена законодательством субъекта РФ и органов МСУ о санитарном содержании и благоустройстве территорий.
Управленец вправе подать заявление о признании должника по ЖКУ банкротом?
Да, вправе, но при определенных условиях.
Заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд на основании вступившего в силу решения суда о взыскании задолженности за ЖКУ.
Суд принимает такое заявление, если одновременно выполнены два условия:
- размер задолженности не менее 500 тыс. руб.;
- последний платеж от должника поступил более трех месяцев назад от даты требования об оплате.
Такие условия установлены в пункте 2 статьи 7, части 1 статьи 213.3 и части 1статьи 213.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее — Закон о банкротстве).
К заявлению приложите документы, которые требуются в соответствии со статьей 126 АПК и статьями 39 и 40 Закона о банкротстве.
Собственники помещений вправе исключить часть земельного участка из состава общего имущества?
Да, вправе. Но для этого придется получить согласие всех собственников помещений.
Решение об отказе от части земельного участка, который относится к общему имуществу МКД, принимают все собственники помещений в МКД единогласно. Это следует из части 1 статьи 7, части 3 статьи 36 Жилищного кодекса, части 2 статьи 53 Земельного кодекса.
На общем собрании собственники должны проголосовать:
- за раздел земельного участка на две части;
- постановку вновь сформированных участков на государственный кадастровый учет;
- отказ от спорного участка в рамках части 2 статьи 53 Земельного кодекса;
- выбор ответственного лица, которое будет взаимодействовать с органами МСУ по вопросам раздела земельного участка.
Как правильно заключать договоры ресурсоснабжения: по каждому дому или на группу домов?
Законодательство не содержит прямого указания, в отношении скольких домов заключать договоры ресурсоснабжения. На практике встречаются оба варианта.
При выборе рекомендуем исходить из условий контроля за поставкой объемов КУ, ее качества и размера накапливаемой задолженности. Если условия договора на группу домов позволят отслеживать эти параметры в разрезе каждого дома, то заключать отдельные соглашения на каждый МКД не нужно.
Собственник помещения вправе отозвать письменное решение после окончания голосования на общем собрании?
Нет, не вправе.
Голосование на общем собрании — это право, а не обязанность собственника помещения МКД. Поэтому собственник, который реализовал такое право, считается участником общего собрания. Это следует из норм частей 2, 3 статьи 47 и части 1 статьи 48 Жилищного кодекса.
Поэтому вы вправе не возвращать бланк решения и учитывать голоса такого собственника при подведении итогов общего собрания.
В каких случаях РСО может применить норматив потребления КУ по отоплению?
РСО вправе рассчитывать плату за отопление исходя из норматива потребления только в двух случаях:
- в МКД отсутствует ОДПУ;
- ОДПУ вышел из строя.
Такие условия предусмотрены подпунктом «б» пункта 25(1), подпунктом «в(2)» пункта 21 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124 (далее — Правила № 124).
Если ОДПУ тепловой энергии вышел из строя, объем коммунального ресурса определяют:
- в течение трех расчетных периодов с момента выхода прибора учета из строя — по нормам подпункта «в(2)» пункта 21 Правил № 124;
- по истечении указанного периода — в соответствии с подпунктом «в(1)» пункта 21 Правил № 124.
Кто должен принимать решение о согласовании установки внешнего блока кондиционера на фасаде МКД?
Ограждающие и несущие конструкции дома входят в состав общего имущества МКД (п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). Таким образом, установку внешнего блока кондиционера необходимо согласовать с собственниками помещений в доме, то есть по решению общего собрания собственников.
Решения о пользовании общим имуществом в МКД должны быть приняты большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений. Такие правила установлены пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса.
УО может взыскать долг за ЖКУ с членов семьи собственника?
Да, может, в судебном порядке.
Обязанность по внесению платы за ЖКУ есть как у собственника помещения в МКД, так и у дееспособных членов его семьи. Такая солидарная ответственность установлена частью 3 статьи 31 и статьей 153 Жилищного кодекса. На эту обязанность указал Пленум Верховного суда в пункте 29 постановления от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности».
Может ли управленец не отвечать на запросы лиц, которые не имеют прав собственности на помещение в МКД?
Нет, ответы на такие запросы нужно предоставлять.
Управляющие организации обязаны реагировать на запросы и обращения как от собственников, так и от посторонних лиц.
УО должна ответить такому заявителю в течение 30 календарных дней с даты регистрации запроса или обращения. Срок ответа можно продлить, если управленцу необходимо запросить дополнительную информацию по заявке. Это следует из пункта 37 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.
Провайдер должен получить согласие жителей МКД на использование информационных досок в подъезде дома для размещения своей рекламы?
Да, должен.
Стены подъездов, информационные доски входят в состав общего имущества в МКД. Это следует из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункта 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.
Заинтересованные лица обязаны получать согласие от собственников помещений для размещения рекламы на инфостендах, а также согласовывать условия их использования. Такие правила установлены подпунктами 3, 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса.
Переходит ли право требования по корректировке платы за КУ по отоплению при смене собственника помещения?
Нет, не переходит.
Законодательство не предусматривает переход прав требования по корректировке платы за КУ по отоплению от одного потребителя к другому при перемене собственника помещения в МКД либо от одного помещения к другому.
Исполнитель начисляет плату за КУ в отношении конкретного потребителя и помещения. На это прямо указано в пункте 2 статьи 153 Жилищного кодекса.
У собственника помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает только с момента возникновения права собственности на такое помещение. Поэтому и корректировка платы за отопление, доплата или возврат переплат должны происходить в отношении именно этого потребителя и помещения.
Что предпринять УО, чтобы не допускать некорректную эксплуатацию лифтов?
Законодательство не содержит положений, которые регламентируют действия УО, поскольку лифты относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это определено пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса.
Если жители нарушают правила пользования лифтами, рекомендуем управляющим учитывать грузоподъемность и техническое состояние подъемного оборудования.
На практике управленцы контролируют эксплуатацию лифта двумя путями:
- службой консьержей;
- системой видеонаблюдения.
Материал СС "Управление МКД".
