22 июля руководитель РЦОК СПб НП «ЖКХ Контроль» Алла Бредец провела выездную консультацию для собственников МКД по вышеуказанному адресу в связи с поступившим обращением граждан по вопросу выбытия общего имущества в многоквартирном доме из законного владения, а также необходимости актуализировать срок проведения работ по капитальному ремонту крыши.
В соответствие с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплены права владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Частью 4 статьи 37 ЖК РФ установлен запрет для собственника помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения. При этом возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.
Указанные утверждения находят свое отражение в положениях статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которыми государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в том числе в соответствие с ЖК РФ. При этом, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Складывающаяся сегодня судебная практика также свидетельствует о невозможности принадлежности общего имущества в многоквартирном доме третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в многоквартирном доме. Так, согласно позиции Арбитражного суда Московского округа (постановление от 3 октября 2016 года N А40-142132/2015) нежилые помещения, имеющие признаки общего имущества в многоквартирном доме, которые на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме не были сформированы как самостоятельный объект недвижимого имущества для использования в целях, не связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, даже в случае последующей передачи органами государственной власти субъектов Российской Федерации, оформившими право собственности, данных помещений в пользование третьим лицам, подлежат возврату в общедомовое имущество. При этом право собственности на спорное имущество, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не означает, что право собственности жильцов на общее имущество в многоквартирном доме прекратилось (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда от 26 марта 2013 г. N 14828/12 и Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 10 февраля 2015 г. N 91-КГ14-5).
На встречу был также заявлен депутат ЗАКС СПб Соловьев С.А. (не прибывший на встречу) и глава МО «Сенной округ» Н.В. Астахова.
Совет МКД обсудил с Аллой Бредец алгоритм действий по возврату подвальных помещений в состав общего имущества МКД. Универсального решения проблемы возвращения жильцам МКД приватизированного общего имущества не существует.
Людям, борющимся за право пользоваться приватизированными общими коридорами и подвалами своих домов, мы советуем обратиться в суд, собрав документы, подтверждающие, что помещения обладают явными признаками общего имущества, т.е. не могут принадлежать одному конкретному лицу (акты обследования, заключения экспертов, технические заключения, экспликации и поэтажные планы). Еще один вариант действий – через суд добиться для приватизированного общего имущества права сервитута. Например, коридор, подвал или чердак остается в собственности одного человека, но ключ от его двери должен быть у всех жильцов.
Вопрос капитального ремонта крыши в МКД для собственников помещений дома сейчас не менее актуален. В 2019 году проведены работы по капитальному ремонту фасада. Дом является памятником. На работы затрачено несколько десятков миллионов рублей. Больно смотреть на то, как прохудившаяся кровля уничтожает качественно выполненный ремонт фасада. Подготовленные документы УО с указанием фактического износа кровли, личный выезд председателя Жилищного комитета и данные им обещания, заверения депутатов и руководства администрации района так и не сдвинули проблему с «мертвой» точки. Вместе с Советом дома обсудили дальнейшие возможные шаги, которые необходимо предпринять.