Комфорт нахождения в МКД обеспечивает не только управляющая домом организация. Жители и собственники нежилых помещений спасаются от жары с помощью кондиционеров и устанавливают их внешние блоки на фасадах МКД. Входит ли это в сферу ответственности УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, разберемся в статье.
Кто и как вправе использовать фасад МКД
Использовать фасад дома для размещения различных конструкций, в том числе кондиционеров, вправе и собственники помещений в МКД, и наниматели, и арендаторы. Но не по своему усмотрению, а строго в рамках закона. И вот почему.
Стена МКД — это ограждающая конструкция. А значит, это общее имущество собственников помещений в доме. Такой вывод следует из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса. На такую принадлежность фасада МКД указывает и пункт 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. Отношения по пользованию общим имуществом собственников помещений в МКД регулирует жилищное законодательство, это установлено в статье 4 Жилищного кодекса.
Когда кто-либо размещает на фасаде МКД наружный блок кондиционера, он пользуется общим имуществом собственников помещений в данном доме. А значит, в этой ситуации нужно руководствоваться нормами жилищного законодательства, в частности — Жилищного кодекса.
Собственники помещений вправе пользоваться и распоряжаться общим имуществом на основании части 2 статьи 36 Жилищного кодекса. Но решения о пользовании общим имуществом они должны принимать на общем собрании (ст. 44 Жилищного кодекса).
Соглашения всех участников общедолевой собственности для использования такого имущества требует и статья 247 Гражданского кодекса. Причем если согласия достичь не получится, порядок пользования установит суд.
На то, что размещение наружного блока кондиционера нужно согласовать, указывает также норма пункта 3.5.8 Правил, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Она вменяет управляющей МКД организации в обязанности не допускать установку кондиционеров без соответствующего разрешения. Правда, не уточняется, о каком именно разрешении речь. Рассмотрим далее, какую роль в этом процессе играют управляющая МКД организация и органы власти.
Когда управленец должен согласовать размещение кондиционера на фасаде МКД
Часто собственники обращаются за согласованием установки внешнего блока кондиционера к управляющей МКД организации. Исходят они из того, что управленец отвечает за сохранность общего имущества и безопасность проживания в доме. Но жилищное законодательство не наделило управляющих такой функцией.
Все вопросы использования фасада МКД решают собственники на общем собрании помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса). Чтобы не созывать общее собрание каждый раз, как кто-то решит улучшить микроклимат в своем помещении, предложите собственникам установить правила размещения кондиционеров на фасаде. Причем для этого необходимо, чтобы решение приняли большинством голосов — не менее 2/3 от общего количества голосов собственников (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса).
Собственники помещений на общем собрании могут поручить управленцу согласовывать монтаж кондиционеров в соответствии с утвержденными ими правилами и контролировать исполнение этих правил.
Как вопрос размещения кондиционеров решается в ТСЖ и кооперативах
Для решения вопроса о пользовании общим имуществом не имеет значения, какая организация управляет МКД. Согласовывать установку внешнего блока кондиционера на фасаде МКД должно общее собрание собственников помещений в данном доме большинством в 2/3 от общего количества голосов собственников. Ни у органов управления товарищества либо кооператива, ни у общего собрания членов таких организаций нет права распоряжаться общим имуществом собственников. Любые решения в этой сфере, принятые ТСЖ, ЖК или ЖСК, будут ничтожны.
Как взаимодействовать с местной властью по вопросам установки кондиционеров
НЮАНС
К памятникам истории и культуры особое отношение
Для МКД, признанных памятниками истории и культуры, обычно действует особый порядок размещения кондиционеров. Например, в Москве не допускается их установка. Требуется разработать проект и согласовать его с уполномоченным органом. Так предписывает статья 33 закона г. Москвы от 14.07.2000 № 26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры».
Монтаж кондиционера на фасаде МКД может потребоваться согласовывать с органом власти. Он вправе устанавливать порядок размещения наружных блоков кондиционеров на стенах МКД. Если есть местный или региональный нормативный акт, регулирующий эту сферу, проинформируйте о нем собственников помещений.
Например, в Санкт-Петербурге блоки систем кондиционирования считают элементами благоустройства. Требуется получить задание на разработку проекта благоустройства и согласовать такой проект в Комитете по градостроительству и архитектуре. Регулирует процедуру постановление правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961.
Есть муниципальное законодательство, которое оговаривает сохранение архитектурного облика зданий.
Как получать плату за установленные кондиционеры
Объекты общего имущества в МКД можно передать в пользование как одному из собственников помещений, так и третьим лицам. Это касается и размещения систем кондиционирования на фасаде МКД — за них можно получать арендную плату. Чтобы предоставить в аренду стену МКД, потребуется провести общее собрание собственников, на котором квалифицированным большинством голосов:
принять решение о пользовании общим имуществом, в том числе о заключении соответствующих договоров;
уполномочить управляющую МКД организацию заключать от имени собственников помещений договоры об использовании общего имущества;
наделить управленца правомочиями подписывать и согласовывать условия таких договоров.
Только после этой процедуры управляющая МКД организация сможет от имени собственников подписывать договор аренды, все приложения к нему, согласовывать цену и порядок расчета по договору, производить начисление, получение, взыскание платы, защищать интересы собственников от нарушений со стороны арендатора, используя право на односторонний отказ, взыскание неустойки, убытков и т. д.
Как суды разрешают споры по вопросам законности монтажа кондиционеров
Судебная практика по разрешению споров о законности требований согласовать размещение кондиционеров на фасаде МКД неоднозначна.
Верховный суд. Но в последнее время Верховный суд все же больше склоняется к тому, что устанавливать оборудование на общем имуществе любое юридическое или физическое лицо может только с разрешения общего собрания собственников. Даже если это лицо — собственник помещения в данном МКД и размещает оборудование в пределах части фасада, соответствующей расположению его помещения.
Например, в деле № А40-219601/2018 Верховный суд рассматривал требование владельца квартиры к собственнику нежилого помещения — юрлицу демонтировать вентиляционное