Руководитель РЦОК СПб НП «ЖКХ Контроль» Алла Бредец напоминает, что с 2021 года в проведении общих собраний собственников (далее - ОСС) в МКД произошли изменения. Чтобы не потратить время вхолостую необходимо серьезно подойти к организации ОСС МКД.
Нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок организации, проведения и оформления результатов общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме (далее - МКД) являются:
- Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (статьи 45-48);
- Гражданский кодекс РФ (часть первая глава 9.1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ;
- Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ
от 28 января 2019 г. № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (далее – Приказ Минстроя № 44/пр).
Общее собрание собственников помещений в МКД может быть созвано:
- по инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
- по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным МКД по договору управления (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).
- управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в МКД
(ч.6 ст. 45 ЖК РФ).
Существуют следующие формы проведения общего собрания собственников помещений в мкд:
- очная форма (совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
- заочная форма (опросным путем или с использованием ГИС ЖКХ в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ). При этом заочная форма голосования может проводиться только в том случае, если при проведении собрания в очной форме отсутствовал, указанный
в ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, кворум.
- очно-заочная форма голосования (возможность очного обсуждения вопросов повестки дня собрания и принятия решений, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в МКД).
В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ существуют следующие способы уведомления собственников о проведении общего собрания:
- сообщение в письменной форме направляется каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом;
- сообщение в письменной форме вручается под роспись;
- размещение сообщения в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме;
- иной способ направления сообщения в письменной форме, предусмотренный решением общего собрания собственников помещений в данном доме.
При этом собственники о проведении собрания должны быть уведомлены не позднее чем за десять дней до даты его проведения.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме должны быть указаны (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):
- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- форма проведения данного собрания;
- дата, место, время проведения данного собрания (дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения);
- повестка дня данного собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
В решении собственника (бюллетене) должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):
- сведения о лице, участвующем в голосовании;
- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками: «за», «против», «воздержался». При голосовании собственником необходимо ставить только один из возможных вариантов голосования.
Обязательными приложениями к протоколу общего собрания собственников помещений в МКД, в соответствии с Приказом Минстроя № 44/пр являются:
- реестр собственников помещений в многоквартирном доме;
- копия текста сообщения о проведении общего собрания;
- документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений в многоквартирном доме либо его размещение в помещении данного дома, или в системе в соответствии с ч. 4 ст. 45, ч. 2 и 3 ст. 47.1 ЖК РФ;
- списки присутствующих и приглашенных лиц;
- документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц;
- документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
- письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их, дату их заполнения.
Типичные ошибки при созыве и организации общего собрания собственников помещений в МКД:
- основным способом уведомления собственников о проведении общих собраний собственников помещений является размещение текстов сообщений об их проведении на информационных стендах в подъездах МКД, т.е. в доступном месте для всех собственников помещений в данном доме. В нарушении ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, данный способ уведомления собственниками не утвержден на общем собрании собственников помещений;
- не указание в сообщении о проведении общего собрания сведений, установленных ч. 5 ст. 45 ЖК РФ;
- не соблюдение сроков уведомления о проведении собрания. В нарушении
ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственники не уведомляются за десять дней до даты его проведения;
- включение в повестку дня вопросов, принятие которых не относится
к компетенции общего собрания собственников помещений МКД.
Типичные ошибки при проведении общего собрания собственников помещений
в МКД:
- в нарушении ч. 1 ст. 47 ЖК РФ собрание проводится сразу в заочной форме,
без проведения собрания в очной форме (путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование)
- при проведении общего собрания в очной форме не соблюдаются ограничения, установленные п. 2-50 постановления Правительства Санкт‑Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт‑Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (численность более 75 человек)
(ред. от 24.08.2021);
- осуществляется продление общего собрания собственников в нарушении
ч. 2 ст. 47 ЖК РФ;
- изменение повестки дня общего собрания. Принятие решений по вопросам,
не включенным в повестку дня собрания, в нарушении ч. 2 ст. 46 ЖК РФ;
- в нарушении ч. 1. ст. 46 ЖК РФ отсутствует кворум, необходимый для принятия конкретного решения.
Решения, предусмотренные пп. 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
- решения, предусмотренные пп. 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
- решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение:
1) при наличии в МКД более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в МКД при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений
в МКД, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;
2) при наличии в МКД одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в МКД.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;
Решения по остальным вопросам в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД.
Необходимо отметить, что решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров
на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки
и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение данных договоров,
а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Типичные ошибки при оформлении решений (бюллетеней) собственников помещений и их представителей:
- неверно оформлены полномочия представителя собственника помещения, доверенность на представление интересов не соответствует ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, п. 3,4
ст. 181.5 ГК РФ;
- указываются неверные сведения о собственниках и площадях помещений;
- в голосовании принимают участие лица, не являющиеся собственниками помещений в МКД, доверенность на участие в собрании и голосование не представлена;
- при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, участвующим в голосовании собственником оставлено несколько вариантов решений по вопросам повестки дня. Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются;
- отсутствие подписи в решении (бюллетене);
- отсутствие даты заполнения.
Типичные ошибки при оформлении результатов голосования, протоколов общих собраний собственников помещений в МКД:
- количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения
в МКД на общем собрании собственников помещений не определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, в нарушении ч. 3 ст. 48 ЖК РФ;
- в протоколе неверно указывается площадь жилых и нежилых помещений, принадлежащая собственникам помещений в МКД.
- не указывается регистрационный номер протокола, который является его обязательным реквизитом;
- неверно указываются сведения об инициаторе общего собрания;
- отсутствуют сведения о лицах, принявших участие в общем собрании
и приглашенных для участия в нем;
- не указываются сведения о фамилии, инициалах лица, председательствующего
на общем собрании, секретаря общего собрания, а также лиц, проводивших подсчет голосов;
- подписание протокола общего собрания неуполномоченными лицами или его неподписание председателем и/или секретарем собрания, счетной комиссией;
- в нарушении ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава не подписан всеми собственниками помещений
в МКД, проголосовавшими за принятие таких решений.
- отсутствие обязательных приложений к протоколу.