Проведённый “ДП” анализ больших данных, внесённых в Государственную информационную систему жилищно–коммунального хозяйства по состоянию на начало мая 2024 года, показал интересную ситуацию, сложившуюся на рынке управляющих компаний.
Данные в системе детализированы вплоть до квартиры. Казалось бы, достаточно знать количество подведомственных той или иной управляющей компании домов, чтобы оценить её масштабы. Но не стоит забывать, что дома бывают большие и маленькие. Можно управлять значительным числом домов, но в малоэтажном районе, где в каждом доме всего по несколько квартир. А можно — несколькими высотками на окраинах. Квартир в них будет значительно больше, чем в первом случае.
В Петербурге около 50 тыс. многоквартирных домов, в которых находится более 3 млн помещений. Согласно подсчётам “ДП”, в городе работает более 3,7 тыс. управляющих организаций.
Связанные с застройщиками компании оказались среди крупнейших. Входящее в группу “Эталон” АО “Сервис–недвижимость” находится на третьем месте по числу обслуживаемых помещений в городе (73 тыс. помещений в 121 доме). В прошлом году предприятие заработало 3,7 млрд рублей (на 7% больше предыдущего), прибыль составила 112,5 млн. Выходит, что в среднем на одно помещение приходится 1,5 тыс. рублей прибыли.
В свою очередь входящее в холдинг “Главстрой” ООО “Эксплуатация — Главстрой СПб” находится на пятом месте. Компания управляет 62 тыс. помещений в 111 домах. Выручка за 2023 год составила 2,7 млрд рублей (на 10% больше предыдущего), чистая прибыль — 195 млн рублей. То есть у “Главстроя” на одно помещение приходится около 3 тыс. рублей прибыли.
В топ–100 также вошли управляющие компании, связанные с холдингами “ЛСР” (ООО “Строительная корпорация “Возрождение Санкт–Петербурга””, 43 тыс. помещений), “Самолет” (ООО “Самолет УК”, 20 тыс.), “Аквилон” (ООО “Крафт”, 12 тыс.), “Балтийская жемчужина” (ООО “Приморский город”, 16 тыс.), а также “ЦДС” (ООО “УК Кантемировская”, ООО “УК Парковая”), “Легенда” (ООО “УК Легенда комфорт”) и другие.
В распоряжении таких компаний суммарно находится более 300 тыс. помещений. Более точные цифры назвать сложно — в частности, потому, что в некоторых компаниях условные застройщики имеют только часть капитала. Например, принадлежащее совладельцам холдинга Setl Group ООО “Сэтл” на четверть контролирует управляющую компанию “Аквамарин”. При этом в отделе внешних связей ООО Setl Group в ответ на вопросы “ДП” сообщили, что “наша компания не занимается управлением многоквартирными жилыми домами”.
Так или иначе, по результатам оценки топ–100 выходит, что петербургские застройщики (а точнее, связанные с ними управляющие компании) контролируют не менее 10% рынка жилищно–коммунальных услуг в городе. Если исходить из того, что каждый год в Петербурге будут вводить около 80 тыс. новых квартир (как это было в 2023 году) и все они будут передаваться в управление связанным с застройщиками компаниям, то приблизительно через 30 лет в распоряжении таких УК окажется 50% помещений в многоквартирных домах города. А возможно, это произойдёт и быстрее, учитывая, что вводятся не только квартиры, но и нежилые помещения.
Если к тому же исходить из прибыли в 2 тыс. рублей за каждое помещение (среднее арифметическое из того, что, как было показано выше, получилось для “Эталона” и “Главстроя”), то после 2050 года общая прибыль управляющих компаний при застройщиках может превысить 6 млрд рублей без учёта инфляции.
Хотя не исключено, что управляющие компании будут отказываться от стареющих домов, содержать которые может быть накладнее, чем новые.
Впрочем, в портфеле ЛСР есть жилые комплексы, введённые в эксплуатацию более 10–15 лет назад, где УК с тех пор не менялись, сообщили “ДП” в пресс–службе этой группы компаний. Там собираются продолжать управлять домами “до тех пор, пока этого хотят собственники”. Последние же, с точки зрения коммерсантов, с самого начала имеют от их услуг несомненные преимущества.
Во–первых, они получают “бесшовный переход” от статуса покупателя к статусу новосёла, что избавляет от лишнего стресса. Например, после получения ключей для связи с УК продолжают пользоваться тем же мобильным приложением, с помощью которого они взаимодействовали с застройщиком.
Во–вторых, ещё на этапе строительства дома застройщик привлекает управляющую компанию к обсуждению проектных решений. Это помогает совершенствовать их, опираясь на реальный опыт эксплуатации, которым делится УК. В то же время специалисты управляющей компании получают информацию об объекте ещё до его сдачи и могут заранее укомплектовать весь необходимый для обслуживания дома штат сотрудников.
В–третьих, взаимодействие между застройщиком и УК распространяется и на гарантийные обязательства. Сотрудники управляющий компаний находятся “в общем контуре” со специалистами гарантийной службы, оперативно информируя их обо всех недочётах, которые необходимо исправить.
“Жилые комплексы “Группы ЛСР” после сдачи в эксплуатацию обслуживают аффилированные с застройщиком управляющие компании, что обеспечивает бесшовную передачу как мест общего пользования и элементов благоустройства, так и квартир”, — подытожили в пресс–службе.
“ДП” направил вопросы и другим застройщикам, но комментарии не получил.
В 99% случаев дома оказываются в ведении связанной с застройщиком управляющей компании, отметила в комментарии “ДП” руководитель регионального центра НП “ЖКХ Контроль” в Петербурге Алла Бредец. По её мнению, это связано с тем, что застройщик имеет гарантийные обязательства перед собственниками. Часто квартиры сдаются с недоделками, которые, возможно, не видны при выдаче ключей, но выявляются в ближайшие годы. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы в гарантийный срок было как можно меньше издержек. Когда после сдачи дома приходит своя управляющая компания, застройщику проще минимизировать проблемы. Управляющей компании передаётся вся техническая документация. Они знают все сильные и слабые стороны дома.
Кроме того, сфера рентабельна, говорит Бредец. УК имеют хорошую маржу, потому что средства собираются в полном объёме согласно тарифам. При этом объём ремонтных работ низкий, так как дом новый. Вся сфера управления сводится к работе с документами, взаимодействию со снабжающими организациями и подготовке дома к отопительному периоду. Так как бизнес достаточно прибыльный, противостоять подобным управляющим компаниям (если вдруг у жителей возникает желание их сменить) сложно. В ход подчас идут поддельные протоколы собраний и другие уловки.
Чтобы не платить за исправление многочисленных недостатков при строительстве, застройщик делает всё, чтобы переложить эти затраты на плечи покупателей квартир, поделился своим видением с “ДП” создатель проекта “Школа управдома” Никита Грайворонский.
По его мнению, жители в итоге “платят миллионы за якобы текущий ремонт нового, только что построенного жилья”. Для застройщиков “это непрофильный, но очень выгодный бизнес”, добавил эксперт.
Вадим Кузьмицкий “Деловой Петербург”