В настоящий момент действует государственный стандарт капремонта общего имущества многоквартирного дома. Его применяют, как региональные операторы, так и владельцы спецсчетов.
ГОСТ был разработан с учётом новых НПА, требований к энергоэффективности и цифровизации.
ГОСТ Р 56193-2024 по капитальному ремонту МКД разработан с учётом изменений в законодательстве, принятых с момента выхода предыдущего стандарта. Он утверждён приказом Росстандарта от 22.05.2024 № 631-ст и заменил ГОСТ Р 56193-2014. Документ входит в единую структуру национальных стандартов «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами».
Разработчики прописали общие требования, основания для проведения капремонта, порядок его организации, нормативные ссылки, термины и определения. Документ актуален как для региональных операторов, так и для владельцев спецсчетов. Его требования не распространяются на работы по реставрации, сохранению многоквартирных домов – объектов культурного наследия.
По сравнению с ГОСТ Р 56193-2014, в документе от 2024 года:
Актуализированы нормативные ссылки в соответствии с новыми НПА и действующими стандартами.
Дополнены и уточнены термины и определения. Например, обновлено понятие «многоквартирный дом»: оно приведено в соответствие с актуальной формулировкой из ч. 6 ст. 15 ЖК РФ.
Уточнены порядок проведения работ и требования к документации.
Добавлен раздел о методах контроля капремонта.
Появились пункты о разработке и содержании проектной документации.
В новом стандарте есть указание на необходимость проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности. Также в документ включены требования:
к проведению обследований;
к контролю качества теплоизоляции многоквартирного дома;
к безопасности при выполнении работ;
к соблюдению экологических норм;
по переводу документации в цифровой формат.
Также ГОСТом определено, что основой для формирования перечня работ и услуг по капремонту должны стать результаты обследований общего имущества. Такой перечень можно дополнять работами и услугами, установленными НПА субъекта России (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ).
При планировании капремонта назначается технический заказчик и выбирается подрядчик.
В ГОСТ Р 56193-2024 подробно прописан порядок проведения капитального ремонта МКД. Его можно разделить на 10 основных этапов по трём направлениям: подготовка к ремонту, проведение работ и их приёмка.
Этап 1. Определение технического заказчика – ответственного за организацию капремонта. В случае формирования фонда на счёте регоператора эти функции возлагаются на него или органы власти (ч. 4 ст. 182 ЖК РФ). Если в доме открыт спецсчёт, то технического заказчика назначают собственники на ОСС.
Этап 2. Отбор подрядной организации. Здесь процесс также зависит от способа формирования фонда: при общем котле подрядчик выбирается согласно Положению, утверждённому ПП РФ от 01.07.2016 № 615 (ч. 5 ст. 182 ЖК РФ).
Когда у дома открыт спецсчёт, исполнителя работ назначает технический заказчик на конкурсной основе. Для этого по решению ОСС формируется комиссия с участием собственников помещений МКД. В техническом задании для конкурса прописываются требования к МТБ организации, оборудованию и технике, к специалистам и работникам.
При подготовке к капремонту происходит сбор технической документации и разработка проекта
Этап 3. Подготовка объекта перед началом работ. В этот период управляющая организация собирает данные о доме, его эксплуатации, техническую документацию, в том числе:
сведения о состоянии общего имущества,
данные об ОДПУ,
копии актов осенних и весенних осмотров МКД, обследования вентиляционных, дымовых каналов (п. п. 24, 26 Правил № 491).
Эти документы передаются техническому заказчику для разработки проекта и проведения капремонта.
Этап 4. Подготовка сметной документации. Согласно ГОСТу, она может проводиться с использованием данных информационных моделей, применяемых при строительстве и эксплуатации многоквартирных домов на основании СП 328.1325800 и СП 480.1325800.
Для проведения капремонта УО передаёт объект подрядчику, подготовив строительную площадку
Когда назначен заказчик, выбран подрядчик и готова проектная документация, стороны должны перейти непосредственно к ремонту. Для этого нужен этап 5 – передача объекта исполнителю по акту.
В таком акте указываются общие сведения об объекте: год постройки, этажность, площадь. Также в нём прописывают все имеющиеся деформации и повреждения, предложения по перечню работ, данные о неработоспособном или ограниченно-работоспособном состоянии конструкций дома.
Этап 6. Организация строительной площадки.
УО к указанной подрядчиком дате обеспечивают доступ ко всем конструкциям и системам дома, в общие помещения, проводят уборку строительного мусора и откачку лишней воды, дератизацию и дезинсекцию. Также они обязаны:
демонтировать лишние конструкции, не входящие в состав общего имущества МКД – рекламные щиты, сети телефонии, вывески на фасаде, видеокамеры;
договориться с собственниками и нанимателями о допуске рабочих в квартиры верхних этажей – для фиксации состояния отделки до начала ремонта.
Этап 7. Проведение капремонта.
Работы утверждаются на ОСС и прописываются в договоре, а при их выполнении подрядная организация обязана соблюдать требования безопасности по Трудовому кодексу РФ и ГОСТ 12.4.026, по пожарной безопасности – согласно Федеральному закону от 22.07.2008 № 123-ФЗ и Правилам № 1479, уровню шума, взрыво- и электробезопасности.
Предложение УО по размеру платы за содержание жилья по ГОСТу: обзор
Содержание МКД
октябрь’23
Во время и после ремонта проводятся различные контрольные мероприятия, а приёмка оформляется актом
Этап 8 включает контроль выполнения работ, проверки на различных этапах процесса. Его могут проводить разными методами технический заказчик или специализированная организация:
Инструментальный – включает использование приборов и оборудования:
измерение параметров конструкций и систем;
проверка соответствия фактическим характеристикам проектным;
испытания для подтверждения качества капремонта.
Визуальный – для внешней оценки ремонта и соответствия выполненных работ проектной документации и техническим требованиям:
осмотр строительных конструкций и инженерных систем;
проверка отделки фасадов и внутренних помещений;
оценка внешнего вида и состояния строительных материалов.
Аналитический:
сравнение факта выполненных работ с проектной и сметной документацией;
проверка правильности ведения журналов, составления актов и протоколов;
анализ данных по качеству материалов на соответствие нормативам.
Социологический – обратная связь от жителей и других заинтересованных лиц по качеству капремонта: анкетирование, рассмотрение жалоб и предложений, проведение собраний.
Этап 9. Приёмка выполненных работ, которая состоит из проведения итогового осмотра и составления актов. Подрядная организация передаёт заказчику техническую и исполнительную документацию.
Этап 10 растянут на период гарантийного срока, когда УО и ТСЖ должны контролировать техническое состояние и эксплуатацию отремонтированных конструкций МКД.
Если при осмотре дома в этот срок будут выявлены несоответствия проекту или дефекты, то технический заказчик должен сформировать комиссию с представителями собственников, УО, органа МСУ и подрядчика. Они составляют акт, где указывают дефекты, места их расположения и период для ликвидации нарушений. Устранить их должна подрядная организация за свой счёт.
Перечень обязанностей УО и ТСЖ при проведении капремонта зависит от способа формирования фонда
В ГОСТ Р 56193-2024 можно выделить основные обязанности, которые возлагаются при капремонте на управляющие организации и ТСЖ. Они будут варьироваться в зависимости от способа формирования фонда капремонта и наличия статуса технического заказчика.
При организации и подготовке к работам УО и ТСЖ подают собственникам предложения по срокам проведения ремонта, организуют ОСС по этому вопросу и участвуют в отборе подрядчиков.
При планировании обеспечивают разработку и утверждение проектной документации, готовят для этого необходимую техническую информацию по дому. УО проверяют проект на соответствие нормативам и стандартам.
Такие организации готовят конструкции дома к ремонту, предоставляют доступ в общие помещения и получают допуск в квартиры верхних этажей. УО отвечают за уборку мусора в местах будущего капремонта, проведение дератизации и дезинсекции, откачку воды.
На них ложится и контроль за проведением капремонта на всех этапах, включая инструментальный и визуальный осмотры.
Представители управляющих организаций участвуют в приёмке выполненных работ с участием собственников и контролируют устранение выявленных недостатков.
После окончания капремонта на УО и ТСЖ ложится обязанность поддержания эксплуатационных характеристик МКД, его надлежащее содержание, проведение регулярных осмотров и технического обслуживания оборудования.
«Требования ГОСТа не распространяются на работы по реставрации, сохранению МКД — объектов культурного наследия, которые выполняются в рамках требований законодательства об объектах культурного наследия. Соблюдение ГОСТа обязательно при организации и проведении капитального ремонта, включая подготовку документов для оплаты работ со специального счёта»,-прокомментировала руководитель РЦОК СПб НП «ЖКХ Контроль» Алла Бредец.