Личное или общее имущество: кто должен ремонтировать спорные элементы МКД
АЛЕКСАНДР СТЕПАНОВ, эксперт журнала «Управление многоквартирным домом»
Мы собрали в одной статье элементы МКД, которые чаще всего вызывают споры об их содержании между жителями и управленцами.
Личная собственность граждан
Здесь мы собрали элементы, которые собственники часто просят отремонтировать УО и ТСЖ, считая их частью общего имущества. А на самом деле их должны содержать и ремонтировать сами жители.
Окна в квартире. Жители обращаются в управляющую МКД организацию с жалобами на аварийные рамы, треснувшие стекла, обвалившийся карниз. В разговоре указывают: эти элементы — часть фасада, поэтому относятся к общей собственности.
Напомните жителям, что окна в квартире обслуживают только одно помещение, значит, их нельзя относить к общей собственности. Поэтому восстанавливать остекление, ремонтировать рамы и карнизы жителям придется своими силами. Для убедительности сошлитесь на подпункт «г» пункта 2 Правил № 491.
Общедолевая собственность жителей МКД
В этом разделе — имущество, которое, наоборот, управленцы должны содержать и ремонтировать в рамках своих услуг по управлению МКД.
Балконная плита. УО и ТСЖ считают, что такая плита входит в состав балкона, а значит, за него отвечает собственник помещения. И эта позиция ошибочна.
Балконная плита — ограждающая несущая конструкция, которая входит в состав общего имущества МКД. Подтверждение такого вывода есть в подпункте «в» пункта 2 Правил № 491.
Абонентский почтовый шкаф. Управленцы приравнивают такие шкафы к отдельно стоящим почтовым ящикам и отказываются их содержать.
Почтовые шкафы имеют несколько ячеек — по одной на каждую квартиру. Из-за того что такие шкафы предназначены для обслуживания более одного собственника, их относят к общему имуществу МКД. Об этом прямо указано в статье 2, абзаце 7 статьи 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи».
Кладовые в подъезде. Жители размещают в кладовых личные вещи, поэтому УО и ТСЖ считают, что не должны обслуживать такие места.
Кладовые не входят в состав квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД. Сам факт незаконного использования таких помещений жителями не меняет их статус собственности (подп. «а» п. 2 Правил № 491).
Тамбурный коридор. Собственники требуют сделать ремонт в тамбурах одновременно с ремонтом в подъезде, а управленцы отказывают. Аргументация — жители сами установили замок на двери и владеют тамбуром, поэтому это уже не часть общего имущества. Такой вывод неверен.
Тамбур — коридор, который обеспечивает доступ к нескольким квартирам, поэтому его относят к общему имуществу МКД. Такой вывод подтверждается положением подпункта «а» пункта 2 Правил № 491.
Скамейки у подъездов. УО и ТСЖ считают, что они не входят в состав общего имущества, так как располагаются вне МКД.
Однако скамейки относят к элементам благоустройства придомовой территории МКД и включают в состав общего имущества (подп. «е» п. 2 Правил № 491).
Собственность с условием
Зачастую, чтобы определить, в чьей зоне ответственности находится содержание того или иного элемента или помещения МКД, нужно определить его функциональность и состав. Прежде чем принять решение, ремонтировать такие элементы или нет, осмотрите их. Вот примеры таких элементов.
Радиаторы в квартире. Нельзя делать вывод о том, что все радиаторы относятся к личной собственности граждан, потому что они расположены внутри квартиры. На самом деле вид собственности зависит от наличия отключающего устройства.
Радиаторы, которые имеют отключающие устройства, обслуживают только одну квартиру и являются частной собственностью жителя. А если на внутриквартирной разводке системы отопления нет запорной арматуры, то радиатор входит в состав общего имущества МКД.
Такие выводы следуют из статьи 26 Жилищного кодекса, пункта 6 Правил № 491, указаны в решении Верховного суда от 22.09.2009 № ГКПИ09-725.
Полотенцесушитель. С этим элементов тоже нужно быть осторожным и делать выводы о принадлежности к личной или общей собственности только после его осмотра.
+
Полотенцесушитель, который имеет отсекающий вентиль, — частная собственность жителя. Если на внутриквартирной разводке системы ГВС нет отключающего устройства, то полотенцесушитель входит в состав общего имущества МКД (абз. 1 п. 5 Правил № 491).