Осмотр общего имущества в МКД – это неотъемлемая составляющая его содержания.
Цели осмотра – своевременно выявить:
факт того, что состояние общего имущества не соответствует требованиям законодательства, а также
угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.
Это предусматривает подпункт «а» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).
Виды осмотров
Осмотры состояния общего имущества в МКД бывают (п. 13(1) Правил № 491):
текущие;
сезонные;
внеочередные.
Текущие осмотры подразделяют на общие и частичные. Общие проводят для осмотра всего общего имущества в целом. Частичные – чтобы осматривать отдельные элементы общего имущества.
ПРИМЕР
Пример частичного осмотра
Сезонные осмотры проводят в отношении всего общего имущества. Их подразделяют на весенние и осенние.
Внеочередные осмотры проводят, чтобы выявить последствия аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.
Дополнительные случаи, в которых необходимо проводить внеочередные осмотры, может предусматривать:
договор управления МКД либо
договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, если в доме выбран непосредственный способ управления.
СОВЕТ
общий осмотр состояния общего имущества в МКД стоит провести, если к управлению домом приступила УО либо в доме создано ТСЖ
Цель осмотра – зафиксировать состояние имущества на момент вступления в силу договора управления МКД или реализации выбранного способа управления в виде создания ТСЖ.
Периодичность проведения осмотров
Текущие осмотры проводите в сроки, которые:
рекомендованы в технической документации на МКД;
обеспечивают надлежащее содержание общего имущества;
зависят от материалов изготовления элементов общего имущества.
Сезонные осмотры проводите два раза в год:
1. Весенний – после того как растает снег или закончится отопительный период. Во время таких осмотров проверьте, есть ли повреждения общего имущества, возникшие в течение зимнего периода. Их наличие и отсутствие зафиксируйте в акте. По результатам осмотра уточните объем работ по текущему ремонту.
2. Осенний – до отопительного периода в рамках проверки и подготовки дома к отопительному периоду.
Внеочередные осмотры проводите в течение суток после того, как произошла авария, опасный природный процесс, стихийное или иное бедствие.
Периодичность осмотров устанавливает пункт 13(1) Правил № 491. Кроме того, периоды проведения осмотров управляющей МКД организацией может предусматривать:
договор управления МКД – если домом управляет УО;
порядок, определенный в уставе ТСЖ, ЖК или ЖСК, – если домом непосредственно управляет одна из этих организаций;
решение общего собрания собственников помещений в МКД либо договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД – при непосредственном способе управления домом.
Это устанавливает пункт 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (далее – Правила № 290).
Как провести сезонный осмотр на примере весеннего.
Во время осмотра проведите проверку состояния конструктивных элементов МКД и работоспособности инженерных систем дома. Цель осмотра – выявить повреждения общего имущества, которые появились после зимы, и запланировать работу по устранению дефектов. По итогам весеннего осмотра составьте акт.
Вы можете провести технический и инженерный осмотр общего имущества поочередно или параллельно. При осмотре используйте фотосъемку – так вы точно зафиксируете объем дефектов и спланируете работы по их устранению.
Осмотр инженерных коммуникаций МКД
Начните инспекцию МКД с осмотра инженерных коммуникаций, так как это самый большой объем работ, он займет много времени. Кроме того, если понадобится приостановить снабжение МКД коммунальным ресурсом, отключение нужно согласовать с РСО – это займет время.
Осмотрите и оцените состояние всех инженерных коммуникаций в МКД. Вот четыре действия при осмотре:
ревизия кранов и другой запорной арматуры, расширителей, воздухосборников, отверстий и пр.;
проверка целостности изоляции трубопроводов, в том числе тепловой для неотапливаемых помещений (на лестничных клетках, чердаках, в подвалах и пр.);
обследование труб и их опор на предмет коррозии, прогибов, течи;
проверка работоспособности контрольно-измерительных приборов (термометров и манометров), средств автоматизации и ОДПУ, сроков их поверки.
Это устанавливает пункт 2.6.13 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.
Перед осмотром системы отопления проведите пробные гидравлические испытания. В результате испытаний вы выявите, какое оборудование вышло из строя и имеют ли течь составные элементы системы отопления. В день, когда будете проводить испытания, предупредите диспетчера, что может увеличиться число заявок на шум в системе отопления и течь под батареями. Все помещения, в которых будут жалобы на течь, нужно проверить.
Осмотр конструктивных элементов МКД
Проверьте состояние стен, перекрытий и других конструктивных элементов общего имущества МКД. Обращайте внимание на следующие дефекты:
трещины, отслоения и деформации;
нарушение гидроизоляции подвальных и чердачных помещений, лестничных клеток;
неисправность автоматически запирающихся устройств и входных дверей;
ненадлежащее состояние уплотняющих и утепляющих заполнений дверей, окон, люков;
неисправности перекрытий чердачного и подвального помещений;
намокание отмостки, спусков (входов) в подвал и их оконных приямков.
Организаторы и участники осмотров
Текущие, сезонные и внеочередные осмотры проводит управляющая МКД организация. Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ.
Осмотры отдельных элементов МКД, которые обсуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.
Это следует из пункта 8 Правил № 290, пункта 2.1.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.
СИТУАЦИЯ
Нужно ли во время текущих, сезонных и внеочередных осмотров общего имущества в МКД привлекать к участию членов совета МКД
Законодательство такую обязанность не устанавливает.
Вместе с тем обязательное присутствие членов совета МКД при любых осмотрах или их конкретных видах могут предусматривать:
условия договора управления МКД и (или)
дополнительные полномочия, которые общее собрание собственников помещений в МКД передало председателю совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК).
Во время осмотра проведите проверку состояния конструктивных элементов МКД и работоспособности инженерных систем дома. Цель осмотра – выявить повреждения общего имущества, которые появились после зимы, и запланировать работу по устранению дефектов. По итогам весеннего осмотра составьте акт.
Вы можете провести технический и инженерный осмотр общего имущества поочередно или параллельно. При осмотре используйте фотосъемку – так вы точно зафиксируете объем дефектов и спланируете работы по их устранению.
Осмотр инженерных коммуникаций МКД
Начните инспекцию МКД с осмотра инженерных коммуникаций, так как это самый большой объем работ, он займет много времени. Кроме того, если понадобится приостановить снабжение МКД коммунальным ресурсом, отключение нужно согласовать с РСО – это займет время.
Осмотрите и оцените состояние всех инженерных коммуникаций в МКД. Вот четыре действия при осмотре:
ревизия кранов и другой запорной арматуры, расширителей, воздухосборников, отверстий и пр.;
проверка целостности изоляции трубопроводов, в том числе тепловой для неотапливаемых помещений (на лестничных клетках, чердаках, в подвалах и пр.);
обследование труб и их опор на предмет коррозии, прогибов, течи;
проверка работоспособности контрольно-измерительных приборов (термометров и манометров), средств автоматизации и ОДПУ, сроков их поверки.
Это устанавливает пункт 2.6.13 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.
Перед осмотром системы отопления проведите пробные гидравлические испытания. В результате испытаний вы выявите, какое оборудование вышло из строя и имеют ли течь составные элементы системы отопления. В день, когда будете проводить испытания, предупредите диспетчера, что может увеличиться число заявок на шум в системе отопления и течь под батареями. Все помещения, в которых будут жалобы на течь, нужно проверить.