В конце прошлого года Минстрой РФ опубликовал проект поправок в жилищное законодательство, которые существенно меняют правила расселения аварийных домов. Между тем многие регионы недавно приняли новые программы по сокращению объемов опасного жилфонда. Как изменение порядка может сказаться на этих планах, а также собственниках и нанимателях таких помещений, выясняла корреспондент "РГ".
По данным Минстроя за 2024 год, Северо-Запад занимает первое место среди федеральных округов по общей площади аварийного жилья - более 4,5 миллиона квадратных метров. В самом СЗФО по этому показателю лидируют Поморье (свыше 1,4 миллиона "квадратов"), Карелия (около 1,2 миллиона) и Коми - 0,7 миллиона. Меньше всего "аварийки" в Северной столице - 4,5 тысячи квадратных метров. Но официальные цифры могут не отражать реальную ситуацию, отмечает руководитель регионального центра "ЖКХ Контроль" в Санкт-Петербурге Алла Бредец.
- Это связано с тем, что длительное время критерии признания дома аварийным носили субъективный характер. В итоге здания, уже ставшие непригодными для проживания, десятилетиями не считались таковыми. Они числились просто ветхими, а это подразумевает сильный износ, все же не представляющий опасности для жильцов. Люди могут там оставаться при условии поддержания конструктивных элементов. Что касается признанных аварийными домов, то в Петербурге их действительно немного, поскольку они достаточно активно расселяются за счет городского бюджета, - подчеркивает эксперт.
Условия расселения отличаются в разных регионах и даже муниципалитетах, но есть общие принципы, установленные федеральным законодательством. Так, нанимателям жилых помещений в аварийном доме должны предоставить равнозначные по площади квартиры, а собственнику обязаны выплатить рыночную стоимость изымаемого жилья с учетом доли в общем имуществе и компенсировать доказанные убытки, поясняет директор юридической компании "А.Лигал" Юрий Александров.
- Если гражданин приватизировал квартиру из госфонда, ему также положена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. То есть по действующим правилам собственник может рассчитывать на получение выплаты, равной стоимости аналогичной, но не аварийной квартиры. Кроме того, вместо денежной компенсации по соглашению с государством ему может быть предоставлена другая квартира взамен изымаемой, - уточняет юрист.
Среднюю рыночную стоимость жилплощади в регионе для таких выплат ежеквартально определяет Минстрой. Так, в Петербурге в первом квартале 2026 года она составляет 165 315 рублей за квадратный метр. Но при этом срабатывает эффект "средней температуры по больнице". Если смотреть цены на "квадрат" в новостройках и добротной вторичке, то в столице СЗФО они давно перевалили за 250 тысяч рублей. Аналогичная ситуация складывается в других регионах округа. Поэтому размер выкупа аварийного жилья и сегодня устраивает не всех. Те, кто считает его заниженным, идут в суды и нередко их выигрывают.
Предложенные поправки уточняют правовое регулирование по определению возмещения собственнику за изымаемое аварийное жилье, указывают эксперты. Основное изменение заключается в том, что рыночная стоимость квартиры будет определяться с учетом факта ее непригодности для проживания.
- Это означает, что квартира будет оцениваться не просто как жилое помещение, а как некий объект, проживать в котором невозможно, - отмечает Юрий Александров. - В законопроекте указывается, что выплата за него не может быть ниже, чем 50 процентов от средней рыночной стоимости аналогичной квартиры, которая будет установлена государством. Можно предположить, что в случае принятия этих поправок сумма возмещения значительно уменьшится. Кроме того, возможность взыскания компенсации за непроизведенный капремонт может оказаться под вопросом, в то время как именно из-за его отсутствия дом пришел в аварийное состояние.
Законопроект предусматривает и другое важное новшество: если собственник получает жилье, стоимость которого превышает компенсацию за изымаемую квартиру, то ему придется доплатить эту разницу.
- По сути, планируется выкуп непригодного для проживания жилья и обмен с доплатой, при котором его ветхость становится фактором уценки, - полагает завкафедрой экономики и управления в строительстве ГУУ Ольга Астафьева. - Что касается тех, кто проживает в аварийном жилье по договору найма, то согласно законопроекту квартиры им будут предоставляться на прежних условиях, то есть из фонда социального использования. Но срок данного договора планируется продлить с действующих десяти до 25 лет. При этом гражданин при желании сможет сразу приватизировать это жилье.
Надо отметить, что в некоторых регионах и сегодня предусмотрена доплата за "лишние" квадратные метры при переезде из аварийного жилья. Например, в Сыктывкаре на это можно потратить не только "живые" деньги, но и материнский капитал, а также средства субсидий и сертификатов. Но в предложенных поправках идет речь о доплате не за дополнительную площадь, а в целом за улучшение жилищных условий.
Как новые правила в случае их принятия повлияют на программы расселения аварийного жилья конкретных территорий? Большинство субъектов РФ реализуют их на средства из федерального, регионального и муниципальных бюджетов. Соответственно объемы работ зависят от бесперебойных поступлений из всех источников. В документах некоторых регионов СЗФО прямо указано, до каких населенных пунктов дойдет очередь только "при наличии финансирования". Так, в Коми первый этап расселения домов, признанных аварийными в 2017-2021 годах, пока будет проходить только в Сыктывкаре.
Поскольку часть затрат планируется переложить на собственников изымаемого жилья в виде доплаты за более дорогие новые квартиры, это может сократить бюджетные расходы на расселение "аварийки", полагают эксперты.
- Принятие законопроекта ускорит решение вопроса аварийного жилфонда, - считает Ольга Астафьева. - Предполагается, что регионам на эти цели также будет предусмотрено дополнительное финансирование из федерального бюджета, что особенно важно для дотационных территорий.
Кстати
Перспективным механизмом сокращения аварийного жилья считаются программы комплексного развития территорий. Однако КРТ в этом качестве будет эффективно только для регионов с большим количеством такого фонда - например, Поморья и Коми. В Петербурге, где проблема "стартовых пятен" под реновацию особенно актуальна, почти не осталось ветхих жилых массивов. Поэтому в городской закон о КРТ вошли неаварийные хрущевки, которым до ветхости еще далеко.
Марина Ледяева (СЗФО)
Российская газета - Экономика Северо-Запада: №42(9878): https://rg.ru/2026/02/26/reg-szfo/obmen-s-doplatoj.html?utm_referrer=https%3A%2F%2Fe.mail.ru%2F