Можно ли обратиться в суд с требованием признать решения общего собрания законными, чтобы предотвратить попытки обжалования со стороны лиц, которые не согласны с результатами голосования?
Такой вариант не оградит вас от попыток заинтересованных лиц заявить о незаконности решений общего собрания.
Дело в том, что законодательство не предусматривает порядка признания решения общего собрания законным. До тех пор, пока такое решение не оспорено в порядке части 4 статьи 46 Жилищного кодекса, оно сохраняет силу. Если собственники все же обжалуют решение, то уже в суде можно доказать его законность.
При этом суд не может признать решение общего собрания недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка его принятия, если:
оспариваемое решение подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда (ч. 2 ст. 181.4 Гражданского кодекса);
голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенных неблагоприятных последствий для этого лица (ч. 4 ст. 181.4 Гражданского кодекса).
Также суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если:
голосование собственника, права которого нарушены, не могло повлиять на результаты голосования;
допущенные нарушения не являются существенными, принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Эти условия закреплены частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса.
Что нужно сделать УО, чтобы перенести сроки капремонта газовой системы МКД на более ранний период?
Очередность проведения капитального ремонта в рамках региональной программы устанавливает субъект РФ (ч. 3, 7 ст. 168 Жилищного кодекса). Но даже утвержденные сроки можно изменить. Для этого нужно доказать, что в МКД высокий уровень износа конструктивных элементов и существует угроза безопасности жизни или здоровью граждан.
Чтобы перенести сроки капремонта, УО должна обратиться в орган МСУ со следующим пакетом документов:
протокол общего собрания, в котором собственники проголосовали за перенос срока проведения ремонта МКД;
заключение специализированной организации, которая обследовала газовую систему в МКД;
акт осмотра строительных конструкций и инженерного оборудования;
проектная документация на работы по капремонту.
Состав документов зависит от нормативных правовых актов субъекта, может отличаться от приведенного списка, дополняться.
Орган ГЖН может привлечь к ответственности ТСЖ за выход из строя насоса водоснабжения и отопления, если собственники помещений в МКД отказываются принимать решение о его замене?
Да, может.
По сложившейся правоприменительной и судебной практике орган ГЖН привлекает ТСЖ к административной ответственности за ненадлежащее содержание общего имущества в МКД. Инспекция выдает предписание устранить нарушение вне зависимости от итогов решения общего собрания собственников по вопросу проведении таких работ и сборе средств на них.
При этом ТСЖ может компенсировать свои расходы на выполнение неотложных, аварийных работ и работ, за возникновение которых оно не отвечает в силу того, что собственники не приняли решение об их выполнении. Такая позиция изложена в письме Минстроя от 15.06.2016 № 18560-ОД/04.
Поэтому по итогу выполнения предписания ГЖИ рекомендуем вновь инициировать общее собрание членов ТСЖ, на котором поставить на голосование вопрос о компенсации понесенных затрат.
УО вправе за счет средств спецсчета на капремонт установить табло индикации лифта на этажах МКД?
Да, вправе.
За счет взносов на капремонт можно отремонтировать, заменить, модернизировать лифты, отремонтировать лифтовые шахты, машинные и блочные помещения. Это следует из пункта 2 части 1 статьи 166 Жилищного кодекса.
В данном случае речь идет о замене периферийных устройств лифтов, которые проводят в рамках модернизации. Перечень элементов оборудования, которое может быть модернизировано, установлен пунктом 5.6 ГОСТ Р 55965–2014. Для модернизации лифта понадобится провести обследование. Делать это должна специализированная организация. По результатам обследования заказчику выдадут заключение вместе с рекомендациями по предстоящим работам. Это следует из пунктов 5.1, 5.2 ГОСТ Р 55965–2014.
В конкурсной документации открытого конкурса по выбору УО не указали объем, периодичность и качество дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса. Это считается нарушением?
Да, считается.
В конкурсную документацию должны включить перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту МКД (далее — перечень), в том числе требования к объемам, качеству и периодичности каждой дополнительной работы и услуги. Перечень определяет организатор конкурса в соответствии с требованиями законодательства в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, технического регулирования, пожарной безопасности, защиты прав потребителей, включая требования к содержанию общего имущества в МКД. Это закреплено подпунктом 4.1 пункта 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утв. постановлением Правительства от 06.02.2006 № 75).
Собственник нежилого помещения вправе требовать заключить с ним договор управления с особыми условиями?
Нет, не вправе.
Договор управления не может содержать условия, отличные от условий договора управления, которые определены для других собственников помещений в МКД. Это следует из части 4 статьи 162 Жилищного кодекса.
УО может лишь дополнить договор специальными условиями на основании решения общего собрания. Например, об автоматической пролонгации договора. Поэтому требования организации заключить договор управления МКД с условиями, которые отличаются от общих условий, утвержденных решением общего собрания собственников помещений, будут неправомерными.
Совет МКД может без общего собрания решить вопрос об установке в МКД видеокамер за счет средств на «содержание жилья»?
Нет, не может.
Решение об установке системы видеонаблюдения в МКД принимают собственники помещений на общем собрании (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса).
Если собственники не принимали таких решений, то у управленца отсутствует право требовать плату за установку видеокамер. Такие требования будут незаконными.
Установка видеокамер — не обязательная услуга, а дополнительная, поскольку не предусмотрена минимальным перечнем услуг и работ (утв. постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290).
Вправе ли разные надзорные органы возбуждать проверки в отношении одной УО, на которую житель подал одну жалобу, но в разные инстанции?
Да, вправе.
Основанием для внеплановой проверки органами госвласти и МСУ служит обращение гражданина о ненадлежащем исполнении обязательств УО. Это следует из статьи 20 Жилищного кодекса, статьи 19 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», статьи 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального надзора».
Временно исполняющий обязанности директора УО должен иметь квалификационный аттестат? Сведения о нем нужно вносить в ЕГРЮЛ?
Нет, не должен.
Законодательство не требует от временно исполняющего функции руководителя УО иметь квалификационный аттестат. Это следует из статьи 202 Жилищного кодекса.
Сведения в ЕГРЮЛ также вносить не придется, поскольку в реестре указывают сведения о единоличном исполнительном органе — директоре УО. Временно исполняющий обязанности директора занимает эту должность временно, значит, не является единоличным исполнительным органом юрлица.
Застройщик МКД должен получить разрешение общего собрания собственников, чтобы провести гарантийный ремонт вентиляционного канала в местах общего пользования?
Нет, не должен.
Законодательство не требует решения общего собрания для допуска застройщика в МКД. УО и ТСЖ предоставляют такой допуск для проведения ремонтных работ, чтобы исполнить свою обязанность по обеспечению надлежащего содержания общего имущества МКД. Это следует из частей 1.1, 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса.
При этом договором управления МКД может быть предусмотрен специальный порядок допуска сотрудников застройщика в дом.
Нужно проводить влажную уборку в неотапливаемых переходных лоджиях МКД при отрицательных температурах?
Нет, не нужно, если иное не оговорено в договоре управления.
Общие нормы закона не предусматривают обязанности УО и ТСЖ проводить влажную уборку в неотапливаемых переходных лоджиях в зимний период при отрицательных температурах.
В какой срок после того, как подписали протокол общего собрания собственников о выборе УО, нужно заключить с ней договор управления МКД?
Законодательство не устанавливает конкретный срок между подписанием протокола общего собрания и заключением договора управления. Срок можно указать в протоколе. При этом необходимо учитывать, что УО обязана приступить к исполнению договора управления МКД с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса).
Как правило, договор подписывают непосредственно на общем собрании либо в ближайшее время после его проведения.
РСО вправе начислять УО плату за утечку теплоносителя и потерю тепловой энергии на участке трубопровода от границы балансовой принадлежности до прибора учета?
Нет, не вправе.
Законодательство не предусматривает право РСО начислять, а УО оплачивать какие-либо выставляемые РСО платежи за утечки (потери) теплоносителя в системе отопления МКД. Не установил законодатель ни методику определения объема таких потерь, ни источники компенсации УО таких расходов.
Все расходы РСО по компенсации тепловой энергии должны быть предусмотрены в тарифе за КУ. Данные выводы подтверждены и судебной практикой, например решением Арбитражного суда Кемеровской области от 25.04.2018 по делу № А27-18031/2017.
Что делать, если собственник помещения отказал в допуске к газовому оборудованию?
Вы вправе приостановить подачу газа потребителю, если он более двух раз отказал в допуске для осмотра ВДГО (п. 80 Правил, утв. постановлением Правительства от 14.05.2013 № 410).
Чтобы получить допуск к ВДГО, рекомендуем:
направить собственнику письменное требование о допуске;
уведомить РСО об отказе потребителя в допуске и о принятых мерах;
подать судебный иск к собственнику об обеспечении доступа.
Материал СС "Управление МКД" https://e.mk-dom.ru/876014